Wer in Ferienimmobilien investiert, kann Geld verdienen. Käufer von Ferienimmobilien in Griechenland wollen oftmals ihr Haus vermieten, um einen hohen ROI zu erzielen. Überlegen Sie vielleicht bereits, ob es sich für Sie lohnt Ihre Ferienimmobilie als Kapitalanlage zu investieren? Oder vermieten Sie bereits?
Dann sollten Sie erst einmal die aktuellen einschlägigen Gesetze in Griechenland kennen!
Die griechische Regierung versucht durch ein neues Tourismusmodell das Gleichgewicht zwischen dem Wachstum des Tourismus und der Notwendigkeit des Schutzes der lokalen Bevölkerung und der Umwelt herzustellen. Wohnimmobilien für Kurzzeitvermietungen dürfen zu 90 Tage pro Kalenderjahr vermietet werden, ohne dass eine umfassende gewerbliche Genehmigung erforderlich ist.
Am 20.01.2025 wurde das Gesetz 5170/2025 im Regierungsanzeiger veröffentlicht, mit dem Titel „Institutionalisierung der Vorgaben für Kurzzeitmietobjekte, Umweltklassifizierung von Unterkünften, Vereinfachung der Etablierung des Tourismusgeschäfts, genauer Kontrolle und Stärkung des Rahmens für touristische Infrastruktur und andere Dringende Bestimmungen“
Das Gesetz bezieht sich im Artikel 3 auf Mietverträge, die als kurzfristig gelten, d.h. die einzelne Mietdauer übersteigt nicht 59 Tage.
Die Gültigkeit der nachstehend genannten Spezifikationen beginnt am 1. Oktober 2025, was Immobilienbesitzern und Managern genügend Zeit gibt, sich den neuen Anforderungen anzupassen und sicherzustellen, dass ihre Immobilien alle notwendigen Bedingungen erfüllen.
Immobilien, die kurzzeitig vermietet werden, müssen nach dem griechischen Baurecht „Hauptnutzungsflächen“ sein (= Wohnfläche nach Gesetz 4067/2012, Artikel 2, §95). Es darf sich auch um ursprüngliche Geschäfts- bzw Gewerbeflächen handeln, wenn sie die Vorgaben der neuen Bauverordnung erfüllen. Darüber hinaus müssen Mietimmobilien über natürliches Licht, Lüftung und Klimaanlage verfügen, um“ Komfort und Hygiene für Mieter zu gewährleisten“. Diese Rechtsvorschriften schließen unterirdische oder halb unterirdische Immobilien vom Markt aus.
Es muss eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen sein, die alle Schäden oder Unfälle abdeckt, die während einer kurzfristigen Vermietung auftreten können.
Ein zugelassener Elektriker muss eine eidesstattliche Versicherung für die Elektroinstallation abgeben, dass ein Fehlerstromrelais oder Stromschlagrelais (Sicherheitsschalter), Fluchtwegkennzeichnung sowie Feuerlöscher und Rauchmelder vorhanden bzw eingebaut sind.
Des Weiteren sind obligatorisch:
- Zertifikat für Ungezieferabwehr (d.h. gegen Mäuse und Ratten) und Insektenbekämpfung
- Erste-Hilfe-Apotheke
- Information über Notfallnummern
Kontrollen
Zum Zweck der Feststellung der Einhaltung der Vorgaben werden in den vermieteten Räumlichkeiten, die auf der speziellen Plattform der Unabhängigen Steuerbehörde (A.A.D.E.) registriert sind, Vor-Ort-Prüfungen durch Beamte des Tourismusministeriums sowie Beamte der A.A.D.E. durchgeführt.
Mindestens 10 Tage vor der Prüfung ist der Verwalter oder Eigentümer des Objekts zu benachrichtigen. Falls notwendig dürfen die durchführenden Beamten auch die Unterstützung der griechischen Polizei anfordern. Die Kontrollmitarbeiter müssen einen Dienstausweis sowie einen konkreten schriftlichen Auftrag für das betreffende Objekt vorlegen.
Bußgelder
Der Immobilienverwalter wird von den Kontrollbeamten des Tourismusministeriums mit einer Verwaltungsstrafe von 5.000 Euro belegt, wenn der Zutritt zu dem zu kontrollierenden Objekt verweigert wird oder eine der genannten Voraussetzungen nicht erfüllt ist. Wird innerhalb eines Jahres nach Zustellung des Bußgeldbescheids eine erneute Kontrolle durchgeführt und wieder ein Verstoß gegen die Vorgaben festgestellt, so wird die Geldbuße auf das Doppelte und bei einem weiteren Verstoß gegen dieselben Bestimmungen auf das Vierfache des ursprünglich festgesetzten Betrags festgesetzt.
Steuern „Natürlicher Personen“
Mehrwertsteuer
Die Einnahmen, die sie aus der kurzfristigen Vermietung von Immobilien erwerben, sind von der Mehrwertsteuer befreit, wenn die kurzfristige Pacht bis zu 2 Immobilien betrifft. In Folge kann auch keine Vorsteuer für Ausgaben geltend gemacht werden. Die Geschäftstätigkeit unterliegt einem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 13 %, wenn sich die kurzfristige Pacht auf 3 Immobilien oder mehr bezieht.
Reduzierte Einkommensteuersätze
Jahresumsatz in €uro -> Steuersatz in %
€ 0- € 12.000,00 -> 15%
€ 12.000,01- € 35.000,00 -> 35%
€ 35.000,01 und mehr -> 45%
Die reduzierten Steuersätze bedingen allerdings, dass keine Ausgaben und Kosten einkommensteuerlich geltend gemacht werden können.
Abgabe für Klimaresilienz
«τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση»
Die Abgabe für Klimaresilienz ist eine neue Umweltgebühr, die von der griechischen Regierung gemäß Artikel 30 des Gesetzes 5073/2023 eingeführt wurde, welches die frühere Übernachtungssteuer ersetzt und kürzlich durch Artikel 24 des Gesetzes 5162/2024 modifiziert (erhöht) wurde. Der Zweck der Abgabe ist es, finanzielle Mittel zu mobilisieren, um Umweltinitiativen zu unterstützen und die Resilienz gegenüber den Auswirkungen des Klimawandels im griechischen Gastgewerbesektor zu stärken. Jeder Inhaber einer kurzfristigen Mietimmobilie, unabhängig von der Gesamtzahl der Immobilien dieser Kategorie, muss die Tagesmiete mit dieser Gebühr berechnen.
Die Resilienzgebühr beträgt ab dem 1. Januar 2025 für Immobilien mit kurzfristigem Mietvertrag nach Artikel 111 des Gesetzes. 4446/2016 pro Tag und Vermieteinheit in den Monaten April bis Oktober €uro 8,00, von November bis März €uro 2,00.
Wenn es sich bei den kurzfristigen Mieten um Einfamilienhäuser von mehr als 80qm handelt, wird eine Resilienzgebühr von €uro 15,00 erhoben, von November bis März €uro 4,00.
Anmeldung der Vermiettätigkeit
Eines vorweg: alle Verpflichtungen zu diesem Thema übernimmt Ihre griechische Steuerkanzlei. Die Vermiettätigkeit muss in das griechische Register für Kurzzeitvermietungen bei der unabhängigen Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) eingetragen werden. Jedem Kurzzeitmietobjekt wird eine Immobilienregistrierungsnummer (AMA) zugewiesen. Für dieses Verfahren sind Unterlagen erforderlich, u.a. ein Ausweis, ein Eigentumsnachweis, Energieausweis und relevante Informationen über die Immobilie wie ein Vermessungsplan. Für die Werbung über die marktüblichen Medien ist die Angabe der Registrierungsnummer und des Energieausweises zur Vermeidung von Abmahnungen obligatorisch. Die Abgabe-Erklärungen werden nach Mietende bis zum letzten Tag des folgenden Monats durch die Ausstellung eines ” Nachweis der Erhebung einer Resilienzgebühr für die Klimakrise” von den Eigentümern der Kurzzeitmietobjekte bei der Steuerverwaltung eingereicht und in Folge abgeführt. Zusätzlich müssen die genauen Daten des Mieters erfasst werden, wie Personalausweis/ Reisepass, griechische Steuernummer (falls vorhanden) und Aufenthaltsdauer.
Die Geldbuße für die Nichtregistrierung im kurzfristigen Mietwohnungsregister wird pro Steuerjahr auf 50% der Bruttoeinnahmen des letzten Steuerjahres und mindestens 5.000 Euro festgelegt.
Betreuung / Verwaltung
Auch hier wieder vorweg: lassen Sie das von einem Profi machen! Er wird Sie hinsichtlich der Preisgestaltung beraten, er übernimmt Belegungskalender, Korrespondenz, Buchungen und Werbung. Dieses Thema ist allerdings nicht Gegenstand dieses Blogartikels. Wir stellen Ihnen gerne entsprechende Adressen zur Verfügung.
